Het Philips Stadion. foto Lex van Lieshout/ANP
Frank Maas, Loek Ploeg en Rinus Verberne, alle drie verbonden aan de Fontys Hogeschool afdeling Vastgoed en Makelaardij, vinden dat er wel een second opinion naar de gemeentelijke steun van PSV moet komen. Lees hieronder hun opinieartikel.
Zowel voor- als tegenstanders van gemeentelijke steun aan PSV hebben allerlei redenen aangehaald waarom de gemeenteraad daar wel of niet mee zou moeten instemmen. Wat ons verbaast, is dat van niemand kritiek is gekomen op de berekeningen die aan deze steun ten grondslag liggen. Is de materie zo ingewikkeld dat niemand daar zijn vingers aan wil branden? Of houden taxateurs elkaar als beroepsgroep de hand boven het hoofd? Wij hebben die remmingen niet en trachten enige duidelijkheid te scheppen.
Zie ook:
Helaas is de waardering van onroerend goed ondoorzichtiger dan de waardering van bijvoorbeeld een auto.
Van auto's bestaan koerslijsten en valt door vergelijking een redelijk beeld van de waarde te krijgen. Bij onroerend goed ligt dat moeilijker. Toch zijn ook daar methodes voor ontwikkeld. Een van die methodes is de zogenaamde residuele grondwaardeberekening. Nu klinkt dat tamelijk duur, maar een (simpel) voorbeeld maakt die methode snel inzichtelijk.
Stel u kunt een stuk grond kopen met daarop de resten van een oude fabriek. Hoe wordt de prijs bepaald voor de grond? Dat stuk grond komt in aanmerking voor herontwikkeling zodat u er woningen op mag bouwen die u kunt verkopen (verkoopprijs). Uw opbrengst is dan bekend. Vervolgens maakt u een inschatting van uw kosten. Allereerst moet de oude fabriek gesloopt worden (sloopkosten) en de grond bouwrijp worden gemaakt (kosten bouwrijp maken). Vervolgens telt u wat het u kost om de woningen te laten bouwen (bouwkosten). En natuurlijk wilt u er ook wat op verdienen (winst). Daarmee zijn uw kosten (inclusief winst) bekend. Wat dan overblijft, is de maximale prijs die u voor de grond wil bieden. Gaat de hele procedure wat langer lopen, dan rekent u natuurlijk ook nog rentekosten mee. Tenslotte financiert u de kosten vooraf en volgt de opbrengst pas later.
Precies deze methode is toegepast door de taxateurs van de grond onder het Philips Stadion. Het sommetje ziet als volgt uit: na vijftien jaar krijgt de grond onder het stadion een andere bestemming en kunnen er appartementen en kantoren op gebouwd worden. Dat levert een bedrag op van ruim 213 miljoen. De bouwkosten bedragen 130 miljoen. Vervolgens zijn de kosten van sloop, bouwrijp maken, adviseurs, enz., begroot op 17 miljoen en de rente kosten op 12 miljoen. Omdat de ontwikkelaars ook wat willen verdienen, rekenen de taxateurs met een gewenst rendement van 6 procent ofwel 13 miljoen. Voor de grond resteert dan een bedrag van 213 - 130 - 17 - 12 - 13 = 41 miljoen. Voor De Herdgang is zo'n zelfde berekening gemaakt.
Op zich dus een tamelijk eenvoudige methodiek. Maar ondanks – of dankzij – deze simpelheid doemen enkele vragen op. Kan de residuele methode wel toepast worden bij een project dat over vijftien jaar gerealiseerd gaat worden? Zijn bouwkosten en opbrengsten over vijftien jaar in te schatten? Hoe zit het over vijftien jaar met de woning- en kantorenmarkt? Spreken we dan nog over rekenen, taxeren of wordt het waarzeggen?
Een tweede vraag is of ontwikkelaars bereid zijn een bedrag van ruim 200 miljoen euro te investeren voor een gepland rendement van 6 procent? Geld risicoloos vastzetten op de bank levert al ruim 4 procent op. Is die extra 2 procent dan voldoende om het risico voor ontwikkelaars te compenseren en ze over de streep te trekken? Wij hebben onze twijfels!
En hoe hoger het percentage, des te minder blijft er voor de grond over. En wat als PSV over twee of drie jaar failliet gaat? Beginnen we dan met bouwen van nieuwbouw appartementen en kantoren terwijl we weten dat nu al duizenden nieuwbouwwoningen in de regio op een koper wachten en ruim 15 procent van de kantoorruimte leegstaat (prognose 2020: 25 procent)? Twijfels over de gehanteerde rekenmethode dus.
Natuurlijk had men ook voor een andere rekenmethode kunnen kiezen. Tenslotte heeft een stadion ook andere 'verdienmogelijkheden'. Er kunnen kantoorruimten worden verhuurd. Denk ook aan Ilse de Lange en Roger Waters die onlangs het Gelredome uitverkochten. Denk aan de Toppers die de Arena deden vollopen. En denk aan Guus. Ook die verdienmogelijkheden kunnen een uitgangspunt zijn. Weer een andere methode kan gebaseerd zijn op de vermoedelijke verkoopopbrengst van de club PSV inclusief het stadion.
Toch heeft men daar niet voor gekozen. Kortom: de vraag rijst of de gekozen rekenmethode de meest juiste is. Voor alle duidelijkheid: ondergetekenden verschillen van mening of de gemeente PSV zou moeten steunen. Wij verschillen echter niet van mening over het feit dat een second opinion, en dan speciaal gericht op de juistheid van de taxatie, gewenst is.
© Eindhovens Dagblad 2012, op dit artikel rust copyright.
Sorteer reacties
