Het speelveld gezien vanuit de bestuurskamer van het Philips Stadion. foto Irene Wouters
Dr. Arne Bongenaar - projectontwikkelaar en in zijn dagelijks werk bezig met taxaties van zowel grondposities als panden - vindt dat de waardeberekening van het PSV-stadion door Troostwijk twee foute aannames bevat. Volgens hem veronderstelt Troostwijk ten onrechte dat er op die plek een hoogwaardige bestemming kan komen zoals kantoren. Bovendien gaat die berekening uit van een ontwikkeling die onmiddellijk in gang kan worden gezet. Lees hier onder zijn opinieartikel.
Zie ook:
De heren Maas, Ploeg en Verberne slaan de spijker op hun kop in hun artikel over de taxatiegrondslag van de grond onder het PSV-stadion en de Herdgang (ED 9 juni). Zij zijn echter veel te bescheiden in hun conclusies.
Er zijn geen twijfels: De door Troostwijk gehanteerde residuele waarde-berekening bevat een tweetal foute aannames. Dat betreft allereerst de gekozen toekomstige hoogwaardige bestemming en ten tweede de mogelijke voorgecalculeerde winst die een ontwikkelaar in zijn berekeningen zal en moet opnemen.
Troostwijk waardeert alsof sprake is van een gemengde bestemming, voor onder andere kantoren en alsof een dergelijke ontwikkeling gelijk in gang kan worden gezet.
De huidige bestemming past echter bij het stadiongebruik en een normale waardering voor een dergelijke bestemming ligt veel lager dan de 40 miljoen euro waarop taxateur Troostwijk het grondstuk waardeert. En het is juist de gemeente die een bestemmingswijziging kan initiëren en in het normaal economisch verkeer compensatie van een grondeigenaar kan vragen voor de forse waardestijging die het gevolg kan zijn van een bestemmingswijziging. Bovendien gaat PSV de terreinen langjarig terughuren en zal het onder normale omstandigheden dus nooit tot herontwikkeling komen. De gemeente Eindhoven betaalt nu alvast de hoofdprijs voor grond die ze over veertig jaar wellicht dankzij haar eigen inspanningen mag gaan ontwikkelen tot kantoren, woningen en wat winkels.
Troostwijk veronderstelt voorts dat in de verre toekomst een project met een investeringssom van ruim 200 miljoen euro zou kunnen worden ontwikkeld op de plek van het stadion. Vervolgens hanteert Troostwijk een voorgecalculeerde winst van 6 procent in zijn berekeningen. Deze winstmarge doet geen recht aan de risico's die een dergelijk project met zich meebrengt. Er is vandaag geen enkele ontwikkelaar die zich een dergelijke aanname kan veroorloven en er is ook geen enkele bank te vinden die bereid is een project te financieren dat een zo dunne winst geeft. Een normale winstmarge van circa 15 procent (ruim 30 miljoen euro) laat onmiddellijk zien wat de gevolgen zijn voor de grondwaarde: die duikelt van 41 miljoen naar ruim 20 miljoen. De conclusie is onontkoombaar: De gemeente past directe staatssteun toe in de beoogde transactie van circa 20-25 miljoen.
Dankzij de kredietcrisis en het verscherpte toezicht op staatssteun zal deze opmerkelijke waarderingstruc van Troostwijk naar alle waarschijnlijkheid sneuvelen in het thans veel scherper toeziende Brussel. Of mogelijk al op 28 juni als de zaak in de gemeenteraad wordt behandeld. Er staat de raad echt niets anders te doen dan onmiddellijk een taxateur in te huren die de stadiongronden gaat waarderen als stadiongronden. Het resultaat van een serieuze taxatie zal uitkomen op een bedrag van rond de 20 miljoen euro. PSV krijgt dan hooguit 25 miljoen uitgekeerd voor stadion en de Herdgang (die ook te hoog is gewaardeerd). Als doekje voor het bloeden mag PSV een lagere jaarlijks canon betalen van zeg 1,5 miljoen euro. Zo bespaart men toch nog een miljoen per jaar op de toekomstige vaste lasten, iets meer dan de helft van het jaarsalaris van Orlando Engelaar!
- Dr. Arne Bongenaar heeft als projectontwikkelaar in zijn dagelijks werk te maken met taxaties van zowel grondposities als panden.
© Eindhovens Dagblad 2012, op dit artikel rust copyright.
Sorteer reacties
