Een vrouw bekijkt het aanbod van een makelaar. foto Robin Utrecht/ANP
De malaise op de woningmarkt schrikt kopers af. Toch zijn er argumenten om juist nu toe te slaan.
We worden dagelijks geconfronteerd met slecht nieuws over de vastgelopen woningmarkt. Gewezen wordt op de verscherpte verstrekkingnormen bij banken en de teruglopende bestedingen van consumenten. Van brancheorganisaties die actief zijn op de woningmarkt verschijnen persberichten waarin gewezen wordt op dalende gemiddelde huizenprijzen. Soms is er enige nuancering van de negatieve berichtgeving door de vermelding dat sinds een half jaar in de vier grootste steden van Nederland weer sprake is van een waardestijging.
In deze bijdrage geven wij argumenten om juist nu wel over te gaan tot de aankoop van een
woning in de prijsklasse tot circa 325.000 euro in plaatsen die als aantrekkelijke gemeenten gekwalificeerd worden. Kenmerken van een aantrekkelijke regio zijn onder meer een stevig economisch klimaat, geen krimp van de bevolking en goede voorzieningen. De Brainportregio is als zodanig te kwalificeren.
1. Profiteer nog van de verlaagde overdrachtsbelasting tot juli 2012. Toelichting: de verlaagde overdrachtsbelasting heeft tot dusverre niet echt voor een opleving van het aantal verkopen gezorgd. Het is daarom niet aannemelijk dat de overheid die in geldnood verkeert deze regeling gemakkelijk zal verlengen na juni 2012.
2. Profiteer nog van de verlenging van de verhoging van de grens voor de Nationale Hypotheekgarantie tot 350.000 euro. De hypotheekrente is met toepassing van de NHG ruim een half procent lager. Toelichting: de tijdelijk hogere NHG-grens ontmoet steeds meer kritiek. De Rabobank en het waarborgfonds zijn geen voorstander van deze algemene vangnetregeling.
3. Profiteer nog van de onbeperkte hypotheekrenteaftrek. Toelichting: er gaan steeds meer stemmen op om een einde te maken aan de onbeperkte hypotheekrenteaftrek. In de prijsklasse tot 325.000 euro treedt waarschijnlijk geen beperking op, maar voor hogere leenbedragen vermoedelijk wel. Door de aanhoudende crisis zullen potentiële kopers minder te besteden hebben en zullen zij een woning in een lagere prijsklasse zoeken. Daardoor zal de vraag naar goedkope woningen toenemen en gaat de prijs in deze klasse stijgen.
Een eventuele beperking van de hypotheekrenteaftrek zal vermoedelijk gepaard gaan met een overgangsmaatregel voor kopers die al een (hypothecaire) geldlening hebben afgesloten.
4. De beschikbaarheid van goedkope huurwoningen is zeer beperkt.
Toelichting: sinds 2010 moet een corporatie 90 procent van de woningen met een huurgrens tot 650 euro verhuren aan huurders die maximaal 33.600 euro aan inkomen genieten. Deze Brusselse grens is wellicht niet zo hard, maar ook bij een kleine oprekking ervan blijft de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen beperkt. Het huurbeleid is bovendien erop gericht om scheefwonen tegen te gaan. Te veel huurders wonen volgens veel politieke partijen in te goedkope woningen. Particuliere verhuurders vragen snel een huurprijs boven 650 euro. De categorie die niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning zal zich oriënteren op een koopwoning in de klasse tot 325.000 euro. Dat betekent extra vraag in deze prijsklasse, wat goed is voor de waardevastheid.
Daar komt bij dat corporaties niet meer snel nieuwe huurwoningen zullen realiseren in de huurklasse boven de 650 euro. Corporaties zullen voor deze duurdere woningen niet meer goedkoop geld kunnen lenen, omdat het overheidsbeleid erop gericht is corporaties te laten bouwen voor verhuur in de sociale sector. Er komen door dit nieuwe huurbeleid vermoedelijk meer aspirant-kopers in de prijsklasse tot 325.000 euro.
5. De samenstellende bestanddelen van een woning – grond, arbeid en (bouw)materialen – zullen vermoedelijk niet in prijs dalen.
Toelichting: ook in aantrekkelijke gemeenten is wellicht nog ruimte voor een lichte grondprijsdaling, maar het duurder worden van arbeid en bouwmaterialen is ook aannemelijk. Daardoor is sprake van een hoge waardevastheid van woningen met een kaveloppervlakte tot 250 vierkante meter.
6. Profiteer van de kopersmarkt, de historisch lage hypotheekrente en – in sommige gemeenten – startersregelingen. Toelichting: met een enorm aanbod van woningen neemt de onderhandelingsruimte toe. Wachten met kopen levert misschien een lagere prijs op, maar wellicht ook een hogere hypotheekrente, waardoor de netto woonlasten per saldo hoger uitvallen. De hoogte van de rente blijft ongewis, maar de verscherpte Europese regels voor banken en de hachelijke situatie van de Zuid-Europese landen geven een indicatie voor een hogere rente.
7. Koop in een economisch sterke regio zonder krimp. Toelichting: de Randstad krijgt in de komende twintig jaar 700.000 meer inwoners. Dat betekent dat de prijzen daar kunnen stijgen. De vraag is echter of de grens van een acceptabele netto woonlast niet snel in zicht komt. Veel hoogopgeleide Brabantse jongeren vertrekken naar de Randstad, maar ervaren na enkele jaren dat het wooncomfort niet evenredig is met de netto hoge woonlasten. In Zuidoost-Brabant is de prijsontwikkeling gunstig ten opzichte van de Randstad, terwijl de economische ontwikkelingen overwegend positief zijn.
Kortom, stevige argumenten om er serieus over na te denken om snel een woning in de prijsklasse tot circa 325.000 euro te kopen.
-
De auteurs zijn docent Vastgoed en Makelaardij aan Fontys Hogeschool Eindhoven.
© Eindhovens Dagblad 2012, op dit artikel rust copyright.
Sorteer reacties
