Home / Mening / De lucht moet uit de huizenprijzen

De lucht moet uit de huizenprijzen

Foto's
1
  • Afbeelding
    Beschrijving
    Door de hoge prijzen stagneert de woningverkoop. foto Robert Vos/ANP

Heus, ik onderschrijf het adagium van collega Sven Billet dat we op de woningmarkt even geen lawaai moeten maken en dat we de aftrek van hypotheekrente nog even in stand moeten houden vóór we die langzaam gaan afbouwen (ED 5 november).

Maar de analyse van Billet ademt ook uit alle poriën het 'pappen en nathouden-gevoel' dat kenmerkend is voor al degenen die belang hebben bij het op peil blijven van de huizenprijzen.

Hypotheekbanken, projectontwikkelaars, gemeenten, makelaars en de belastingdienst hebben er belang bij dat de prijzen niet exorbitant dalen. En daar zit het probleem!

De laatste twintig jaar zijn de prijzen van huizen tot ver boven de werkelijke waarde gestegen. De prijs werd bepaald door wat je als tweeverdieners met een lage rente aan wonen kon betalen, tezamen met het voordeel van renteaftrek. Als je met beider inkomen een huis van 300.000 euro kon betalen, was dat ook de waarde en leende de bank je dat bedrag.


Oud klooster
Zo hebben banken, overheden en aannemers de prijzen van huizen min of meer kunstmatig vastgesteld. Projectontwikkelaars kochten een oud klooster of een oude school, berekenden dat een gemiddeld tweeverdienersstel zo'n 300.000 euro kon lenen en boden de zestig appartementjes die ze in het complex bouwden voor die prijs aan. En de banken financierden dat. Zo bepaalden zij de prijs en tevens hun winstmarges.Zo kon het ook gebeuren dat Premie-A woningen die dertig jaar geleden voor 120.000 gulden werden gekocht vier jaar geleden – vóór de crisis – voor 250.000 euro werden verkocht. Ze waren immers 'te betalen' door een gemiddeld stel tweeverdieners!

Grote Problemen
Het echte probleem is gelegen in de grote hoeveelheid 'lucht' die nog in de huizenprijzen zit. Die lucht (zo'n 20-25 procent) zal er uit moeten om de markt weer op gang te krijgen. En juist daarmee hebben banken, gemeenten, makelaars en projectontwikkelaars grote problemen.

Banken deinzen ervoor terug om massaal huizen te verkopen van mensen die hun rente niet kunnen betalen. Zij vrezen lage opbrengsten en de noodzaak om hun goedgevulde stroppenpotten aan te spreken. Tevens zijn ze bang dat door dalende huizenprijzen nog pregnanter blijkt dat veel woningbezit te hoog gefinancierd is en dat leningen gedekt zijn door een onderpand dat minder waard is geworden.

Projectontwikkelaars hebben vaak met geleend geld oude scholen of grote stukken grond aangeschaft. Dat is gebeurd in de hoop dat ze bij een miraculeuze terugkeer naar de welvaart na verkaveling en nieuwbouw de oude verkoopprijzen zullen opbrengen. Inmiddels loopt het renteverlies als gevolg van stagnerende verkopen aardig op. Gemeenten hebben eveneens gronden braak liggen die ze duur hebben gekocht en graag tegen de oude prijzen willen verkopen. Zij hebben ook geen belang bij dalende huizenprijzen. Denk aan de WOZ-waardes die bepalend zijn voor hun inkomsten. Dat geldt ook voor de belastingdienst die bijvoorbeeld erfbelasting heft over diezelfde WOZ-waarde. Tot slot hebben ook makelaars, die veelal in procenten over de verkoopsom hun courtage berekenen, weinig belang bij dalende huizenprijzen.

Voorspiegelen
Kortzichtigheid is bij de meeste potentiële huizenverkopers troef. Meestal krijgt de makelaar die de verkopende eigenaren de hoogste verkoopopbrengst voorspiegelt de opdracht. Met als gevolg dat een huis drie jaar te koop staat en de prijs langzaam afglijdt naar het niveau dat een meer realistische makelaar jaren daarvoor al opgaf.

Door de jaren heen zijn de huizenprijzen – voor zowel nieuw- als bestaande bouw – kunstmatig te hoog geworden door onder meer te hoge financieringen, lage rente, aflossingsvrije hypotheken, meenemen van tweede inkomens, hypotheekrenteaftrek etc. Die prijzen dienen de werkelijke waarde weer te benaderen. Het kan toch niet zo zijn dat de premie-A woning die dertig jaar geleden 120.000 gulden kostte nu 300.000 euro waard is. En als dat wel zo is, dan rest slechts de constatering dat voor die prijs momenteel geen kopers zijn te vinden.

Door R.J. Muijsson, notaris in Eersel