article
1.6262585
OPINIE - De auteur Carl Smeets is directeur van BPD Ontwikkeling regio Zuid. BPD, Bouwfonds Property Development, is onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep.
Opinie - Geen trek naar stad, maar naar stedelijke gebieden
OPINIE - De auteur Carl Smeets is directeur van BPD Ontwikkeling regio Zuid. BPD, Bouwfonds Property Development, is onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep.
http://www.ed.nl/mening/opinie-geen-trek-naar-stad-maar-naar-stedelijke-gebieden-1.6262585
2016-08-13T08:37:00+0000
http://www.ed.nl/polopoly_fs/1.6262587.1471077039!image/image-6262587.JPG
Eindhoven,Wonen,Opinieartikel,hermes
Mening
Home / Mening / Opinie - Geen trek naar stad, maar naar stedelijke gebieden

Opinie - Geen trek naar stad, maar naar stedelijke gebieden

Foto's
1
Reacties
Reageer
    • Afbeelding
      Beschrijving
      Nieuwbouw bij het station in Eindhoven. Foto Ronald Otter
    OPINIE - De auteur Carl Smeets is directeur van BPD Ontwikkeling regio Zuid. BPD, Bouwfonds Property Development, is onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep.

    Grote nieuwbouw- projecten in de regio worden tegen het licht gehouden ten gunste van ontwikkelingen in Eindhoven. De consument dreigt daarmee de dupe te worden van het aantrekken van de woningmarkt. De wereldwijde trend van stedelijk wonen is ook in de regio Eindhoven onmiskenbaar in opmars. De verstedelijking neemt daarbij een specifieke vorm aan: de 'ontspannen' stad met groene gebieden en dorpen liggen relatief dicht bij elkaar. Dat is prettig voor mensen die er wonen, want alles is dichtbij, ook met de fiets of het openbaar vervoer. De keuze voor de stad is dus in feite een keuze voor de stedelijke regio. Die heeft ook gevolgen voor de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties.

    Onlangs meldde het ED echter dat vijftien grote nieuwbouwprojecten in de regio Eindhoven tegen het licht worden gehouden, ten gunste van binnenstedelijke ontwikkelingen in de stad Eindhoven. De consument lijkt daarmee de dupe te worden van de aantrekkende woningmarkt.

    Voorzieningen
    Uit grootschalig onderzoek van BPD en Rabobank (2014) blijkt dat de oorzaak van de niet-aflatende trek naar de stad is dat veel mensen het belangrijk vinden om onafhankelijk en zelfredzaam te zijn. De keuze voor de stad is eerder een keuze voor voorzieningen: winkels, een huisarts, een apotheek en een pinautomaat. Ook onderwijs en culturele voorzieningen hebben een sterke magneetwerking.

    Het liefst wil de woonconsument alles: een grondgebonden woning in een wijk rond het centrum van de stad. Specifieke woonwensen staan soms op gespannen voet met elkaar. Mensen willen winkels in de nabijheid, maar ook groen. Schaarse ruimte en hoge grondprijzen maken het onmogelijk om binnenstedelijke milieus uitsluitend met grondgebonden woningen in te vullen. Suburbane en dorpse milieus aan de rand van en buiten de stad bieden hier uitkomst.

    De wens van steeds meer mensen om stedelijk te wonen wordt te makkelijk uitgelegd als 'trek naar de stad'. Als je verder kijkt, zie je dat die woonwens een bredere betekenis heeft: het is feitelijk een trek naar de stedelijke regio. De dorpen rond Eindhoven zijn zeer gewild. Eindhoven kan in dit verband het beste worden beschouwd als Grossraum: een grote stedelijke regio waarin mensen zich kriskras bewegen.

    Ontwikkeling
    Omdat mensen niet expliciet voor de stad kiezen – maar voor de stedelijke regio – zijn er ook consequenties voor ruimtelijke ontwikkeling. De grote vraag is hoe bestuurders en beleidsmakers de goed met elkaar verbonden stad, dorpen en het landschap verder willen ontwikkelen. Kiezen we bewust voor verdichting in de stad of voor een meer gedifferentieerde ontwikkeling?

    Spoorzone en Strijp S in Eindhoven liggen middenin de stad en bieden mogelijkheden voor de gewenste nieuwe vorm van centrumstedelijkheid en voor toevoeging van producten voor nieuwe doelgroepen. Denk aan middeldure huurwoningen in het centrum van Eindhoven. Meerhoven, Blixembosch, maar ook – buiten de gemeentegrenzen van Eindhoven – Zilverackers, Aarle, Nuenen-West of Sonniuspark zijn uitleggebieden met het karakter van nieuwe buurtschappen, die voorzien in de vraag van vooral oudere gezinnen die graag rustig stedelijk willen wonen.

    Woonmilieu
    Voor huishoudens met een voorkeur voor een kindvriendelijke woonomgeving op korte afstand van winkelcentrum, school en speelvoorzieningen spelen de dorpen rondom Eindhoven – Veldhoven, Son, Nuenen, Geldrop, Waalre en Best – een belangrijke rol. Deze dorpen bieden bestaande omgevingen nabij de voorzieningen van zowel het dorp als de stad, waar van oudsher veel Eindhovenaren een thuis vinden. Voor de consument is de gemeentegrens niet bepalend, maar het woonmilieu.

    In 2005 zijn afspraken tussen gemeenten in de regio gemaakt om te voorzien in de vraag naar woningen. Eindhoven was volgebouwd en kon slechts 40 procent van de 10.000 benodigde nieuwe woningen zelf bouwen. Dus moesten de regiogemeenten aan de bak. Nu wil Eindhoven meer gaan bouwen door vrijgekomen locaties te transformeren. Vijftien grote woonprojecten in de regio worden daarom opnieuw tegen het licht gehouden.

    Leereffecten
    Nu de woningmarkt weer aantrekt, lijkt het of beleidsmakers de woonconsument weer zijn vergeten. Wanneer de planvoorraad binnen de regio bepaald wordt door een lijn bij de gemeentegrens te trekken, mag je je afvragen of er terdege rekening wordt gehouden met de woonwensen van de burger. Binnenstedelijke woonmilieus kunnen nu eenmaal niet alle doelgroepen bedienen in een stedelijke regio, want er is onomstotelijk grote vraag naar suburbane en dorpse woonmilieus. Planvoorraaddoelstellingen per gemeente dienen ondergeschikt te zijn aan een integrale woonvisie van de stedelijke regio.

    Eén van de leereffecten van de woningmarktcrisis was dat vraag en aanbod niet langer tot stand komt tegen een achtergrond van schaarste, maar de resultante zijn van vele individuele woonwensen van bewoners. Met meer dan voldoende huishoudensgroei in het vooruitzicht zou de consument zomaar de rekening gepresenteerd kunnen krijgen door dit soort gedraai. Met betrekking tot zowel gewenst woonmilieu, alsook betaalbaarheid. Een dringend advies zijn de woorden van Winston Churchill: never let a good crisis go to waste.