Volledig scherm
Op de locatie van het voormalige Sportfondsenbad/CKE aan de Stratumsedijk in Eindhoven worden appartementen gebouwd. © Michel Theeuwen

Nieuwbouwwoningen in Eindhoven stijgen fors in prijs; grens van betaalbare komt in zicht

EINDHOVEN - Terwijl de woningmarkt landelijk wat lijkt af te koelen, is die in Eindhoven nog steeds 'hot’, constateert makelaar Pieter van Santvoort in zijn kwartaalbericht op basis van de NVM-cijfers uit de regio. Vooral de nieuwbouwwoningen zijn fors in prijs gestegen, met 17 procent. En er komen er nog steeds veel te weinig op de markt.

De prijzen in Eindhoven stegen in het tweede kwartaal van 2019 met 12,2 procent ten opzicht van dezelfde periode vorig jaar. Landelijk was dat percentage ‘slechts’ 7,4 procent, in Helmond en omgeving 9,7 procent. Het aantal verkopen steeg in Eindhoven met 13,3 procent en dat is beduidend minder dan in Helmond (25,9%) en landelijk (18,6%). Volgens Van Santvoort komt dat omdat voor veel mensen de grens van het betaalbare in zicht komt. Het aantal woningzoekenden blijft echter onverminderd groot, in Eindhoven vooral ook door de grote economische groei. En die is ook vele malen groter dan het aantal woningen dat beschikbaar is. Regionaal gesproken zijn er veel verschillen, maar één ding geldt voor de hele regio, zegt de makelaar: ,,De beweging op de woningmarkt is miniem. Dat onderstreept eens te meer dat – en daar is iedereen het nog steeds over eens – nieuwbouw op grote schaal nodig is om in de woningbehoefte te voorzien. De koopmarkt wordt nu veel te weinig bediend", aldus Van Santvoort. 

Lees verder onder de foto

Volledig scherm
Bouwen van appartementen aan de Bilderdijklaan in Eindhoven. © Michel Theeuwen

En daar zit nu juist de crux. Het credo ‘bouwen, bouwen, bouwen en snel’ wordt volgens de makelaar met vestigingen in de hele regio ondermijnd door de 'stapeling van gemeentelijke ambities'. Hij noemt de verduurzaming, het aardgasloos bouwen, de eis ook goedkopere en middeldure huur- en koopwoningen te bouwen en de nieuwste, het fonds bovenwijkse voorzieningen waar projectontwikkelaars straks 42 euro per vierkante meter ontwikkelde grond in moeten stoppen, oftewel 3000 tot 5000 euro per woning. 

Aarzelingen

,,Dat betaalt de woningkoper, want de rendementen van de ontwikkelaars staan al onder druk, het wordt dan nog moeilijker om een project te ontwikkelen. De gemeente denkt dat die 20 of 30 procent zijn, maar in werkelijkheid zijn die 2 procent. En daar komen dan nog de risico's van bouwen in de binnenstad bij. Die 42 euro kan er echt niet aan uit. En dus moet de koopprijs vrij op naam wel mee oplopen. Maar het gevolg is ook dat ik constateer dat er aarzelingen zijn om te ontwikkelen. Er zijn ontwikkelaars die de ‘rode loper’ die de gemeente uitrolt voor wie aan alle eisen wil voldoen, links laten liggen. Die kiezen voor het traditionele traject, met minder eisen. Dan maar langzamer bouwen. En dat wil je juist niet hebben als je de bouw wil versnellen", aldus Van Santvoort. 

Lees verder onder de foto

Volledig scherm
Bouw van appartementen aan de Bilderdijklaan in Eindhoven. © Michel Theeuwen

Ook het aardgasloos bouwen drijft de prijs op. ,,Per woning kost dat toch 20.000 tot 30.000 euro aan extra maatregelen, zoals een warmtepomp. En dan zijn ook nog de materiaalkosten en de bouwkosten erg hoog. De meest voorkomende prijzen op de markt voor oud- en nieuwbouw zijn nu 308.000 en 387.000 euro. 80.000 euro zit er tussen! Daardoor komt de betaalbaarheid onder druk. Je ziet dan ook dat nieuwbouwwoningen al wat langer te koop staan, dat het minder snel gaat. Omdat kopers de woningen zó duur vinden. Al worden de projecten uiteindelijk wel verkocht. Wie het kan betalen, kan kopen, anderen niet. Dan moet je het dus niet meer over de inclusieve stad voor iedereen hebben.”

Beleggers

Ook de eis om de middeldure huur te maximaliseren op 850 euro per maand, is problematisch, volgens Van Santvoort. De rendementen van de belegger komen daardoor onder druk te staan. ,,Als je dat ziet moet je makkelijker met de regels om gaan. Bijvoorbeeld door meer duurdere koopwoningen toe te staan. Die maken dat je de onrendabele huurwoningen kunt bouwen.” Overigens staat Eindhoven wel op de derde plaats voor beleggers in Nederland, na Amsterdam en Utrecht. De gemiddelde prijs die zij betalen voor woningen (zowel grote appartementenprojecten als particuliere aankopen van woningen) is opgelopen tot 250.000 euro. 

Lees verder onder de foto

Volledig scherm
Op de locatie van het voormalige Sportfondsenbad/CKE aan de Stratumsedijk in Eindhoven worden appartementen gebouwd. © Michel Theeuwen

Eindhoven kan wat het bouwen betreft wat leren van Rotterdam, zegt Van Santvoort. ,,Daar worden intensieve gesprekken gevoerd met alle ontwikkelaars en afspraken gemaakt, met respect voor elkaars positie. De ambities worden niet overal gestapeld. Het is daar niet én, én, én, maar per plan worden een of meer eisen gesteld, ergens anders kan het dan weer anders zijn.” In Amsterdam , waar de eisen nog verder opgeschroefd worden,  leidt dat volgens Van Santvoort al tot het eerste plan dat niet door gaat. ,,Ik hoorde van ontwikkelaars die zeiden dat ze dan even afwachten  hoe het verder gaat.”

Waterbedeffect

Quote

Dat is het waterbed-ef­fect: als er niks te koop is in Nuenen wijken mensen uit naar Brande­voort, als ze in Veldhoven niks vinden, gaan ze naar Eersel.

Pieter van Santvoort, Van Santvoort Makelaars

,,Wie de prijzen in de stad te hoog vindt, zoekt het ook verderop”, zegt Van Santvoort er bij. Daardoor lopen ook de prijzen in de gemeenten rond Eindhoven flink op. Nuenen en Son en Breugel noemde Van Santvoort al eerder als gemeenten waar de krapte groot is en de prijzen stijgen.  Ook Veldhoven en Best gaan daarin mee. ,,Dat is het waterbed-effect: als er niks te koop is in Nuenen wijken mensen uit naar Brandevoort, als ze in Veldhoven niks vinden, gaan ze naar Eersel.” 

Starterswoningen

Voor de kleinere gemeenten heeft Van Santvoort nog een advies. ,,Bouw vooral kleinere starterswoningen die niet gemakkelijk uit te breiden zijn. Nu zie je dat ze bijvoorbeeld in Casteren grotere starterwoningen hebben gebouwd. Als die stellen een gezinnetje vormen, bouwen ze een uitbouw en blijven ze zitten. Dan moet je elke zoveel jaar opnieuw starterswoningen bouwen. Hou die woningen klein, zodat de gezinnen doorstromen naar de grotere woningen. Dat is ook goed voor de leefbaarheid in het dorp.”

In samenwerking met indebuurt Eindhoven

Poll

Welke PSV-nieuwkomer maakte tot nu toe de meeste indruk?

  • Armindo Bruma (6%)
  • Timo Baumgartl (48%)
  • Olivier Boscagli (2%)
  • Kostas Mitroglou (16%)
  • Ritsu Doan (28%)
9457 stemmen