Hoe kun je het slimst de overwaarde van je huis inzetten?

Wie een paar jaar geleden een huis kocht was minder geld kwijt dan tegenwoordig.  Zo waren bestaande koopwoningen in juli 2021 16,3 procent duurder dan een jaar eerder. Dat is de grootste prijsstijging na oktober 2000, toen de koopwoningen ook 16,3 procent duurder waren dan het jaar ervoor. De kans dat je koophuis inmiddels meer waard is, is behoorlijk groot.

Wat is overwaarde?
,,Overwaarde ontstaat als je huis meer waard is dan de hypotheek die er op zit’’, zegt Marga Lankreijer van Independer. Dit gebeurt op twee verschillende manieren. Zo kan de waarde van het huis stijgen, zoals tegenwoordig vaak het geval is. Of omdat je de hypotheek aflost: ,,Als het huis niet in waarde daalt, zorgt een maandelijkse aflossing er al voor dat er sprake is van overwaarde.’’

Wat kan je met dat geld doen?
Stel je verkoopt je huis met 50.000 euro overwaarde. Dan is dit je eigen geld. ,,De meeste mensen investeren het in de aankoop van hun nieuwe huis’’, vertelt Ellen Hensbergen, algemeen directeur bij Munt Hypotheken. ,,Op deze manier kun je een duurder huis aanschaffen, zonder dat de maandlasten veel hoger worden.’’ Je betaalt het huis met een deel van je eigen vermogen, en hoeft dus niet meer bij te lenen.

 ,,Daarnaast mag je het geld ook gebruiken om te investeren in een verbouwing’’, legt Lankreijer uit. ,,Op deze manier krijg je nog steeds renteaftrek op je overwaarde.’’ Het is niet fiscaal aftrekbaar als je het geld gebruikt om bijvoorbeeld een boot te kopen of het investeert in je bruiloft. 

Mag je ook een hypotheek afsluiten zonder de overwaarde?
De meeste mensen gebruiken de overwaarde om een nieuw huis te kopen. ,,Stel je koopt een huis van vier ton, en je hebt een ton overwaarde op je vorige huis. Dan verwacht de fiscus dat je een hypotheek van drie ton afsluit. Dit is, afhankelijk van je eigen situatie, vaak veel voordeliger’’, zegt Hensbergen. ,,Je krijgt namelijk geen hypotheekrenteaftrek op die ton overwaarde. Dit geldt als je drie ton leent, maar ook wanneer je het volledige bedrag van vier ton als hypotheek neemt. Op de lange termijn ben je dus duurder uit, want de maandlasten zijn veel hoger. Let dus wel op dat het verantwoord gebeurt.’’ 

En wat gebeurt er met het extra geld als je gaat huren?
Sommige mensen verkopen hun koopwoning en verhuizen niet direct naar de volgende koopwoning. Zo gaan ze bijvoorbeeld reizen of verhuizen ze naar een huurhuis. ,,Op dit moment krijg je te maken met de bijleenregeling. Als je binnen drie jaar weer een koophuis koopt, dan gelden dezelfde regels als boven beschreven. Je krijgt dus geen renteaftrek op je overwaarde. Deze regeling vervalt na drie jaar, waardoor je weer op je volledige hypotheek renteaftrek krijgt. Je overwaarde wordt er dan niet meer bij gerekend’’, legt Lankreijer uit. 

En als je helemaal niet wil verhuizen. Kan je dan ook gebruik maken van de overwaarde?
In de huidige woningmarkt is bijna ieder huis in waarde gestegen, maar niet iedereen wil verhuizen. ,,We zien steeds vaker dat mensen kiezen voor verbouwen’’, vertelt Hensbergen. Deze verbouwing kan gefinancierd worden met de overwaarde van het huis. ,,Je kan een hogere of tweede hypotheek afsluiten, mits je inkomen het toelaat. Om die af te sluiten moet je bij de bank met een taxatierapport aantonen dat je huis daadwerkelijk in waarde is gestegen. En als ze dit goedkeuren, dan krijg je de overwaarde.’’ 

Dit bedrag kan je dus inzetten voor een verbouwing, waardoor je huis nog meer waard wordt. Of je kan het inzetten voor de wereldreis. ,,Maar niet elke bank zal met dit laatste akkoord gaan. Zorg dus dat je dit goed van te voren uitzoekt’’, zegt Lankreijer. ,,Daarnaast ben je altijd duurder uit als je de overwaarde voor jezelf houdt. Zo kan je in een hoger tarief terechtkomen, waardoor je hypotheek ook een stuk duurder wordt.’’ Maar in principe mag je zelf bepalen wat je met het geld doet.’’ 

Hensbergen adviseert ook om altijd een adviseur in de arm te nemen voordat je bepaalt wat je met je overwaarde gaat doen. ,,Dan weet je zeker dat je later niet in de problemen komt.’’

Overwaarde op een huis kun je onder andere krijgen door je hypotheek af te lossen. Toch kiezen veel starters juist voor een aflossingsvrije hypotheek. Bekijk hier onder de video.