Weiland in Helmond in 86 stukjes verkocht: Voelt alsof ik er ben ingeluisd

Wie tegenwoordig spaargeld heeft, wordt niet meer benaderd met exotische beleggingen als vastgoed in Dubai (Palm Invest) of levensverzekeringen van Amerikanen (Easy Life). Het draait voortaan om oer-Hollandse klei. Sinds de crisis voorbij is, worden steeds vaker stukjes weiland gepromoot als de snelste weg richting een dikke bankrekening. Ook in deze regio worden ze door bedrijven als Groza BV van Budelnaar Geert-Jan Boot aangeboden in gelikte brochures: graslanden vlakbij de Helmondse nieuwbouwwijk Brandevoort, aan de rand van Nuenen of naast het bedrijventerrein in Eindhoven-Noord. Ze liggen op strategische plekken waar weleens snel huizen of bedrijven zouden kunnen komen. En verandert jouw akkertje in waardevolle bouwgrond, dan betekent dat kassa.

In werkelijkheid rinkelt de kassa maar op één plek. En dat is bij Groza zelf. Een belrondje langs makelaars en grondtaxateurs leert dat dit soort bedrijven de cowboys van de grondbranche zijn die mensen zoveel mogelijk geld uit de zakken willen kloppen. Om dat voor elkaar te krijgen worden kopers in brochures misleid: bouwplannen blijken achterhaald en essentiële informatie ontbreekt. Ook de AFM, de waakhond van de financiële wereld, waarschuwt al jaren. Zij ziet hoe kopers een veelvoud betalen van wat de grond werkelijk waard is. De geweldige winsten waar op wordt gehint, zijn nog nooit waargemaakt. Sterker: in de tien jaar dat Groza bestaat is geen enkel verkocht stuk land veranderd in bouwgrond.

Op dit moment probeert het bedrijf een in 86 percelen gehakt weiland langs het spoor in Brandevoort te slijten. 69 mensen kochten al een stukje grond in 'de slimste regio van de wereld', zoals het in de brochure wordt aangeprezen. Daarin gaat het verder over het enorme tekort aan woningen in Eindhoven en omgeving. Ook wordt er gepronkt met plannen van de gemeente Helmond. Het algemene gevoel? Dit kan niet misgaan: hier gaat ooit gebouwd worden. Waarschijnlijk al binnen drie tot vijf jaar krijgen kopers, woonachtig in Overijssel tot en met Zeeland, te horen. ,,Maar het zou ook al in twee jaar zo ver kunnen zijn", zegt Marijke die een stukje grond bij Brandevoort kocht. ,,Ze vertelden dat de grond al bijna bouwrijp was."

'Bijna' blijkt een rekbaar begrip. In werkelijkheid graast er nog een pony op het Brandevoortse weiland waar de trein om de paar minuten voorbij dendert. Het bestemmingsplan uit de brochure is bovendien achterhaald. Aan deze kant van de spoorlijn moet de 'slimme wijk' verrijzen, is onlangs besloten. Minder huizen, meer technologie. Het stukje grond van Groza ligt in dit beoogde gebied. ,,Het is reëel dat hier in de buurt op den duur wordt gebouwd, maar niet binnen vijf jaar en we weten ook niet of het op die plek zal zijn", zegt wethouder Paul Smeulders. ,,De gemeente moet dan wel met 86 mensen om tafel. Dat maakt het er niet aantrekkelijker op om iets met die grond te doen."

Als Smeulders hoort dat er vorig jaar een stuk potentieel industriegebied langs het kanaal in Helmond door Groza is doorverkocht, laat hij zijn ambtenaren daar even naar kijken. Het plan blijkt in overleg met andere gemeenten te zijn geschrapt. Dat nieuws stond in november 2016 op de voorpagina van deze krant. Een paar maanden later prezen de verkopers de kavels van Groza nog doodleuk aan als grond waar binnen een paar jaar bedrijven zouden komen.

Zo uitzichtloos is het voor de kopers van een stukje Brandevoort niet. Maar de kans dat ze financieel binnenlopen bij een verkoop, zoals Groza schetst, lijkt nihil. ,,Hebben ze 117 euro per vierkante meter betaald? Poeh, dat is wel heel veel geld", zegt Theo Pruijn, taxateur en rentmeester bij het bureau Gloudemans in Rosmalen. Hij is al 35 jaar werkzaam in grondzaken, vooral in Oost-Brabant. Volgens hem wordt er in de brochures gegoocheld met cijfers: ,,Dan staat er dat bouwgrond tot 350 euro per vierkante meter kost. Dat klopt voor een bouwkavel, maar een wijk bestaat niet alleen uit huizen. Er is ook grond nodig voor straten, plantsoenen of een waterberging. En dan heb je nog een waslijst aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Dat is ook per wet geregeld. Van die 350 euro blijft dan maar weinig over. Of die kopers er nog 117 euro voor krijgen? Daar geloof ik niks van."

Ondertussen stroomt bij Groza het geld binnen. Neem het stuk grond in Brandevoort. Het weiland werd door het bedrijf gekocht voor 36,50 euro per vierkante meter. Oftewel, Groza verdient met elke vierkante meter die het verkoopt dik 80 euro. Als alle kavels straks zijn verkocht, is het bedrijf bijna 2 miljoen euro rijker. Op dezelfde manier leverden de percelen langs het kanaal in Helmond ruim 3,5 ton op en het stuk beoogd industrieterrein in Eindhoven een dikke miljoen.

Wat ook niet in het voordeel van Groza spreekt, is dat het bedrijf geregeld hulp kreeg uit dubieuze hoek. Zo wordt er begin 2013 een grondtaxateur uit zijn ambt gezet als blijkt dat hij veel te hoge prijzen toekende aan landbouwgrond van Groza. En in het rijtje notarissen waarvan het bedrijf gebruikmaakte, duiken eveneens twee omstreden namen op: Marald Poort werd in 2015 veroordeeld na gesjoemel met een erfenis en Pieter Planting werd in een oplichtingszaak berispt. ,,Dat zegt toch alles? Een redelijk handelend notaris gaat hier zijn vingers niet aan branden", weet advocaat Martin Buitelaar, die tientallen gedupeerden bijstond. Volgens hem maakt Groza zich schuldig aan 'oneerlijke handelpraktijken'. ,,De verhalen worden enorm aangedikt. Er wordt letterlijk gezegd: 'Binnen twee of drie jaar wordt hier gebouwd'. Terwijl de grond is gereserveerd als natuur en de gemeente zegt dat daar nooit gebouwd gaat worden. Een ander argument dat ze gebruiken: grond behoudt zijn waarde. Maar deze mensen betalen drie keer te veel. Als de bestemming niet verandert, kunnen ze de grond alleen met veel verlies verkopen."

Het lijkt erop dat bedrijven als Groza zand in de ogen strooien bij kopers. Maar het bedrijf werd er nooit voor veroordeeld. In verschillende rechtszaken wist Groza zich met succes te weren, in twee zaken loopt nog hoger beroep. ,,Ze dekken zich heel goed in", zegt Buitelaar. ,,Je moet als koper na het tekenen van het contract aanvinken dat je begrijpt dat er geen garantie is dat de grond van bestemming verandert. Ze wijzen je dus vluchtig op de risico's. Maar daar gaat toch geen waarschuwing van uit? Garanties kun je nooit geven. Wat er eigenlijk zou moeten staan, is dat de kans nihil is dat hun grond meer waard wordt."

Ondertussen zijn honderden mensen opgezadeld met dure landbouwgrond waar ze niks mee kunnen. Nou ja, bijna niks dan. Ze kunnen hun stukje weiland natuurlijk wel verpachten aan een boer. Bij vrijwel alle mensen die zaken doen met Groza valt een brief binnen van De Hollandsche Pachtmeester. Het bedrijf is bereid namens alle gezamenlijke kopers een geschikte agrariër te zoeken. Dat levert jaarlijks 210 euro per hectare op, omgerekend een paar tientjes per grondeigenaar.

In contracten die het ED onder ogen kreeg blijkt dat De Hollandsche Pachtmeester op zijn beurt heel wat hogere bedragen van de boeren krijgt; 750 tot 900 euro per hectare. Van alle inkomsten stopt het bedrijf dus grofweg driekwart in eigen zak en gaat slechts een kwart naar de landeigenaren. Het lijkt de wereld op zijn kop. ,,Omdat de grond zo versnipperd is en je met veel landeigenaren te maken hebt, maak je ook veel kosten", reageert Peter van Dronkelaar van De Hollandsche Pachtmeester. ,,Bovendien zijn ze niet aan ons gebonden. Alle grondeigenaren zijn vrij om met een andere beheerder zaken te doen."

,,Het voelt alsof je dubbel wordt genaaid. Eerst door Groza en dan ook nog bij het verpachten", zegt Nino. De Brabander heeft grond in onder andere Rucphen, Doetinchem en Sliedrecht. ,,Binnen een paar jaar zou ik de grond met winst kunnen verkopen. Ondertussen wacht ik al zes jaar, maar er gebeurt helemaal niks." Hij is woest, voelt zich beetgenomen. Als voorbeeld wijst hij op het koopcontract waarin Groza laat opnemen dat het bedrijf bij een doorverkoop 10 procent van de winst krijgt. ,,In eerste instantie baal je dat dat in het contract staat. Maar tegelijkertijd denk je: 'Groza gelooft zelf ook wel dat de grond meer waard wordt'. Het is de perfecte verkooptruc."

Ernest kan erover meepraten. Het begon bij de Eindhovenaar met bospercelen in Dalfsen en Ommen. Na die eerste aankoop, bleef de telefoon maar rinkelen. Inmiddels heeft hij kavels verspreid over heel Nederland. Bij geen enkele lap grond is de bestemming in al die jaren veranderd. Ernest kreeg na lang onderhandelen een van zijn bospercelen verkocht. Voor de helft van de aankoopprijs, welteverstaan. De Eindhovenaar heeft alleen nog hoop voor zijn grond in Terneuzen: ,,Met de rest wordt het niks. Ik denk dat 80 procent van wat Groza aanbiedt sprookjes zijn. Of ik er ben ingeluisd? Zo voelt dat wel. Misschien ben ik te goedgelovig."

De drijvende kracht achter dit bedrijf, Budelnaar Geert-Jan Boot, is geen onbekende in beleggingsland. Samen met zijn broer Frans was hij een van de oprichters van Terra Vitalis, waarmee hij teakplantages in Costa Rica aanbood als investering. Het werd een fiasco. Van de honderd miljoen die het bedrijf destijds binnenharkte, werd minder dan de helft geïnvesteerd in plantages. Het bedrijf ging uiteindelijk ten onder aan interne strijd.

Sinds tien jaar zoekt Boot zijn heil dichter bij huis. Hoe gaat het met de grond die hij in het verleden allemaal heeft verkocht? ,,Er speelt wel een aantal dingetjes. Onder andere in Waalwijk is de kans heel groot dat de grond door de gemeente wordt gekocht." Een magere score. Maar die heeft volgens Boot verklaarbare oorzaken: ,,Dit zijn geen investeringen voor morgen. Het duurt een paar jaar voordat die zich uitbetalen, soms wel tien of twintig jaar. En vergeet de crisis niet, hè. Heel de bouw lag de afgelopen jaren op zijn gat."

Over de dubieuze zakenpartners uit het verleden is de Budelnaar resoluut. Van de omstreden taxateur is destijds onmiddellijk afscheid genomen. Volgens Boot hebben diens taxaties ook nooit tot een verkoop geleid. De keuze voor de twee notarissen die vervolgens in andere zaken in opspraak raakten, noemt hij 'heel ongelukkig'. En op de kritiek dat er bij een eventuele verkoop nauwelijks winst te maken is, zegt hij: ,,ik ken deskundigen die iets anders zeggen".

Maar hoeveel stuks door Groza verkochte grond is nu eigenlijk echt van bestemming veranderd en meer waard geworden? ,,Op dit moment is er dat nog geen een", geeft Boot toe. Om daarna nog maar eens op de lange termijn te wijzen. ,,Mijn eigen gevoel zegt dat in de komende vijf jaar 5 procent van de locaties mogelijk van bestemming verandert."

Dat klinkt al heel wat realistischer. Zo wordt het de kopers alleen nooit verteld.