Volledig scherm
Een impressie van de Trudo Toren van de Italiaanse architect Stefano Boeri, die in aanbouw is op Strijp-S. © Stefano Boeri/Sint Trudo

Hoogbouw is de enige optie voor Eindhoven

OpinieIn de discussie over hoogbouw wordt ten onrechte gesuggereerd dat investeerders slechts hun zakken willen vullen. Dat is de strekking van dit ingezonden artikel dat is geschreven door Toon de Koning. Hij is projectontwikkelaar en directeur van Interesting Vastgoed in Eindhoven.

Om maar meteen een misverstand uit de wereld te helpen: ontwikkelaars en bouwers draaien supermarkt-rendementen. Een rendement van 2 à 3 procent is momenteel eerder regel dan uitzondering. Gelukkig zijn de verkoopprijzen gestegen. Zij moeten de toegenomen kostbare en langdurige voortrajecten dekken, waarbinnen wij aan een veelheid van wettelijke en procedurele eisen moeten voldoen. Want wie denkt dat ontwikkelaars vandaag iets bedenken en morgen aan de uitvoering beginnen, vergist zich deerlijk.

Zo moeten er plannen worden gemaakt en onderzoeken plaatsvinden. Vooruitlopend op de besluitvorming rondom het bestemmingsplan maken wij een voorlopig stedenbouwkundig plan en uiteindelijk een definitief stedenbouwkundig plan. We worden gevraagd onze visie te onderbouwen. We onderzoeken de luchtkwaliteit en de bodemkwaliteit. We verrichten studies naar de opvang van hemelwater, naar wind, zon, mobiliteit en geluid. Willen we in de buurt van het spoor bouwen dan wordt een rapport over de externe veiligheid verlangd.

Dan moeten we onze disposities met betrekking tot stikstof aantonen. Met een rapport waarin bijvoorbeeld staat dat wij werken met elektrische machines en dat het logistiek transport, zowel horizontaal als verticaal, onder de norm blijft. Dit moet allemaal leiden tot de benodigde omgevingsvergunning. Voor het grondtransport geldt de PFAS-norm dus ook de kwaliteit van grond moet worden onderzocht. En met grond is altijd wel wat aan de hand. Niet zelden is sprake van enige mate van vervuiling door uitstoot van metalen.

Dan heb ik het nog niet gehad over de informatieronden, zienswijzen en inspraakprocedures. Of de politiek-bestuurlijke besluitvorming. Al met al zijn we al gauw minimaal een jaar en vele tienduizenden euro's verder voordat we überhaupt kunnen beginnen met het bouwrijp maken van de grond. Bouwen is een bureaucratisch proces geworden. De overheid beloofde ooit minder regels en procedures. Het tegendeel is het geval. De overheid verlangt steeds meer rapporten. Die kosten veel tijd én veel geld.

Voorzieningen

Er is een tekort aan arbeidskrachten en een tekort aan materieel. Hierdoor zijn de kosten explosief gestegen en levertijden enorm toegenomen. Om het bouwproces te versnellen, want tijd is geld, wordt sneller gekozen voor prefab maar dat is duurder dan traditioneel bouwen, zeker als het gaat om hoogbouw.

In Eindhoven is geen maagdelijke bouwlocatie meer voorhanden. Verdichten is een noodzakelijk kwaad willen we voldoen aan de vraag naar woningen. Bovenregionale, culturele voorzieningen zoals Parktheater, Tongelreep of Muziekgebouw kunnen nauwelijks tot niet bekostigd worden. Daarvoor moet Eindhoven groeien naar 300.000 inwoners waardoor gemeentelijke inkomsten stijgen. De enige optie die overblijft, naast fusie met randgemeenten of opgelegde herindeling voor grondgebonden woningbouw, is verdichting en hoogbouw in en rond het centrum.

Overigens betekent Eindhoven als stad op wereldschaal pas iets als de randgemeenten bij de gemeente worden gevoegd. De bestuurlijke barrières en gemeentegrenzen moeten worden opgeheven. Dan kun je echt de problemen oplossen op het gebied van infrastructuur, woningbouw, mobiliteit en culturele voorzieningen. Inclusief een grotere financiële bijdrage uit Den Haag en Brussel.

Eindhoven is nog geen echte stad, zeker in vergelijking met Rotterdam, Den Haag of Amsterdam. Wij willen dat wel worden, zijn dat haast aan onze stand verplicht als tweede economie van het land, maar dan moeten we nu stappen zetten.

Verdichting van het centrum heeft een positief effect op leegstand. Er is meer traffic van mensen wat goed is voor retail en de gastronomie. Dit maakt de stad completer, zeker in combinatie met de toename van expats en toeristen. De plinten zijn gebaat met een culturele bestemming. Met ruimte voor creativiteit, plekken waar bewoners samenkomen en waar allerlei activiteiten kunnen plaatsvinden die iets toevoegen aan de stad. Hiervoor moeten misschien event- of plintmanagers worden aangesteld.

Hoogbouw moet wel realistisch en maakbaar zijn. Voor zodanige prijzen en doelgroepen dat hoogbouw bijdraagt aan het woon- en leefmilieu in de stad. We moeten voorkomen dat bouwkosten de pan uitrijzen waardoor wonen in de binnenstad onbetaalbaar dreigt te worden. De gemeente moet daarin de regie nemen en onrealistische projecten voorkomen. Er is behoefte aan een stadsvisie en samenwerking met marktpartijen en adviseurs, onder wie de stedenbouwkundig supervisoren.

We hebben inmiddels wel haast. Als bouwers hopen we dat het gemeentebestuur bereid is om af te wijken van de reguliere besluitvorming en procedures zodat de productie van woningbouw ook werkelijk kan worden gestart en we inlopen op de stijgende behoefte aan woonruimte. Zodat bijvoorbeeld afstudeerders ook in Eindhoven kunnen blijven en zo behouden blijven voor onze economie.