Mening | Bouwplannen in Eersel; zorg samen met markt voor gouden driehoek woningmix

De wethouders Steven Kraaijeveld en Léon Kox van Eersel eisen 43% sociale huur- en koopwoningen te bouwen op de vijf hectare grond aan de Nieuwstraat (Scandinavian Tobacco Group) (ED 7-2). Dit zal realisering van deze locatie niet makkelijk maken en zeker niet versnellen. Erger is dat een dergelijk eenzijdig plan niet bijdraagt aan de doorstroming op de Eerselse woningmarkt die volledig in het slop zit.

Uit een vrij recent onderzoek van adviesbureau Stec Groep blijkt dat plannen met een goede mix van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop tot de meeste doorstroming leiden. ‘Doorstroming zorgt ervoor dat bestaande woningen vaker beschikbaar komen en de woningvoorraad efficiënter wordt benut. Meer huishoudens kunnen daardoor – wanneer slim wordt bijgebouwd – in kwalitatief gewenste en betaalbare woningen wonen. Ter illustratie: nieuwbouwwoningen voor ouderen kunnen tot wel vijf verhuizingen leiden. Een starterswoning in de regel tot maximaal één.’

De Stec Groep spreekt zelfs van de ‘gouden driehoek’ van de woningmarkt: sociale huur, middenhuur en sociale koop. Doorstroming is daarin essentieel. Het bijbouwen van goedkope woningen in huur en koop is een deel van de oplossing, maar zeker niet dé oplossing. Want in de sociale huursector stokt de doorstroming en de druk op dit segment wordt alleen maar groter. Het gat naar de duurder wordende koopwoning is groot en een betaalbaar alternatief in de middenhuur ontbreekt.

Mijn pleidooi in de richting van de gemeente Eersel is dan ook: ga samen met marktpartijen het gesprek aan in plaats van hen op te zadelen met in beton gegoten percentages die niet tot oplossing van de woningbouwproblematiek leiden. De nu gekozen aanpak gaat hoogstwaarschijnlijk betekenen dat er heel wat gerekend en eindeloos aangepast zal moeten worden om dit woningbouwplan financieel haalbaar te maken. Het aandeel dure woningen zal dan veel groter zijn dan de wethouders nu wensen. Getreuzel met moeilijke businesscases voor woningbouw zou zelfs kunnen betekenen dat de eigenaar van de grond kiest voor een andere mogelijkheid. Bijvoorbeeld voor verkoop aan een bedrijf dat hier - prima passend binnen de huidige bestemming - een logistiek centrum of een industrieel bedrijf gaat huisvesten. Dan is de kans op woningbouw helemaal verkeken.

Ik gun iedere wethouder -  zeker met de verkiezingen in het vooruitzicht - een mooi stuk in de krant. Maar het stoer doen in de richting van projectontwikkelaars die kennelijk in te dure auto’s rondrijden (ik ken er overigens geen met een Maserati), gaat geen oplossing bieden. De rendementen in projectontwikkeling en woningbouw zijn echt niet exorbitant en de risico’s zijn groot. Stikstof- en andere milieuproblematiek, de oplopende prijzen van bouwmaterialen, de schaarste aan arbeidskrachten en de lange doorlooptijd van projecten dragen fors bij aan vergroting van die risico’s.

Dat de woningbouw in Eersel is stilgevallen na voltooiing van Kerkebogten en dat niet is gezorgd voor een aansluitend bouwplan van enige omvang, mag de plaatselijke politiek toch ook zichzelf aanrekenen. Het proberen uit te sluiten van ‘buitenpoorters’ in de huidige situatie van krapte is eveneens een zwaktebod te noemen. Eersel steunt en leunt op Brainport regio Eindhoven en profiteert mede van de economische groei die de high tech bedrijven hier brengen. Dan gaat het toch niet aan om een muur voor niet-Eerselnaren op te trekken. Zoek dan de grenzen op in het snel realiseren van meer woningen, meer dan de 1.210 waar de wethouders nu zo trots over doen.

Dat is alleen mogelijk in optimale samenwerking met marktpartijen en met de Brainport-regio. Het is nog maar een jaar geleden dat landelijk een Actieagenda Wonen is gepresenteerd door een brede coalitie van 34 koepelorganisaties van o.a. projectontwikkelaars, gemeenten, woningcorporaties en makelaars. “Samen de mouwen opstropen” was de teneur van een hartenkreet in de richting van de landelijke politiek. Inmiddels zijn we een jaar verder; er is eindelijk een nieuwe minister van Wonen in de persoon van Hugo de Jonge. Hij is onlangs in Tilburg ontvangen door projectontwikkelaar BPD en gemeente Tilburg samen. En daar is het belang van goede samenwerking tussen gemeenten en ontwikkelaars onder zijn aandacht gebracht. Samen optrekken om tot de gewenste mix in nieuwbouw en tot snelheid te komen! Dat gaat meer opleveren dan voorschriften, voorwaarden en stapeling van eisen die we in onze regio zo vaak zien. Constructief samenwerken levert resultaat op, veel meer dan slecht gefundeerde dictaten in de richting van de markt.

Pieter van Santvoort uit Eindhoven is nieuwbouwmakelaar