Verwijten aan projectontwikkelaars niet terecht; bouw ook groots aan randen van dorp en stad

Thom Aussems heeft als directeur van woningcorporatie Sint Trudo een grote rol gespeeld bij de succesvolle herontwikkeling van Strijp-S. Deze locatie is meerdere malen in de prijzen gevallen dankzij de uitstekende samenwerking van de gemeente Eindhoven, projectontwikkelaar VolkerWessels en de woningcorporaties Trudo en Woonbedrijf. Aussems heeft destijds volop ruimte genomen en gekregen om in de stad als een soort van projectontwikkelaar te opereren. Hij trad daarmee ver buiten de oevers van de traditionele corporatie. Maar de samenwerking tussen marktpartijen en de bereidheid van de gemeente om risicodragend deel te nemen, heeft in Strijp-S tot groot succes geleid. Wat jammer dat Aussems nu ‘rigoureus wil breken met het marktdenken in de bouw’ en de projectontwikkelaars op een groot deel van de woningmarkt buitenspel wil zetten (interview Eindhovens Dagblad van 15 mei).

De oud-bestuurder van Trudo vervalt nu helaas in goedkope praatjes over projectontwikkelaars ‘die hun zakken vullen over de ruggen van woningzoekenden heen’. Het lijkt of ze volgens hem vrijwel alle schuld dragen van het uit de pan rijzen van de huizenprijzen. Vervolgens wil hij de gemeenten zelf laten bouwen, zoals in Helsinki of Singapore, of het grootste deel van het werk naar de woningcorporaties schuiven.

En dat terwijl de meeste woningmarktexperts het erover eens zijn dat juist te veel overheidsbemoeienis desastreus is voor woningbouw en prijsontwikkeling. Het doolhof aan overheidsregels en de stapeling van eisen op alle denkbare gebieden hebben geleid tot lange doorlooptijden voor de bouwplannen en daarmee tot grotere risico’s voor ontwikkelaars en bouwers. Daarnaast dragen een tekort aan bouwlocaties en de forse grondprijzen van de gemeenten vaak bij aan de tamelijk uitzichtloze situatie op de woningmarkt. Ook de breed gedeelde wens om duurzamer en milieuvriendelijker te bouwen – hoe belangrijk ook - leidt tot prijsstijgingen. Het uitrusten van alle nieuwbouwwoningen met warmtepompen, vloerverwarming en beter isolatiemateriaal, maakt woningen tienduizenden euro’s duurder. Daarnaast stijgen de prijzen van bouwstoffen en is het moeilijk om voldoende werknemers te vinden. Kortom, er zijn heel veel factoren die bijdragen aan de prijsstijgingen, maar bij Aussems hebben de projectontwikkelaars het gedaan!

Hij staat daarin overigens redelijk alleen in de wereld van bouwen en wonen. Vrijwel alle bij de woningmarkt betrokken partijen – waaronder de koepelorganisaties van projectontwikkelaars, woningcorporaties en gemeenten – hebben eerder dit jaar gezamenlijk een Actieagenda Wonen gepresenteerd. Een unieke landelijke coalitie wil samen innoveren en investeren in het wegwerken van de achterstanden. Dat zijn partijen die elkaar niet uitsluiten, maar gezamenlijk het rijk oproepen meer regie te nemen, meer mogelijkheden te bieden en meer te investeren in de bouwopgave die er ligt. Een dergelijke samenwerking – ooit zo succesvol in Strijp-S - zou ook Aussems moeten aanspreken. Het voor een groot deel uitsluiten van belangrijke marktpartijen, dat helpt nooit!

Dat de woningcorporaties weer meer ruimte moeten krijgen voor het realiseren van sociale woningbouw, daar ben ik het trouwens wel mee eens. Volledige afschaffing van de verhuurdersheffing kan daar een bijdrage aan leveren. In de gezamenlijke Actieagenda Wonen staat dat de woningbouwcorporaties zich primair moeten richten op bouw en exploitatie van sociale huurwoningen.

Maar ook in de landelijke Actieagenda Wonen wordt gewezen op het belang van voldoende locaties, passende grondprijzen en snellere besluitvorming. Waar Aussems de mythe van zelfverrijking door projectontwikkelaars nieuw leven probeert in te blazen, staat in de gezamenlijke Actieagenda dat projectontwikkelaars genoegen kunnen nemen met lagere rendementen als de risico’s beperkter zijn. Want zo riant zijn die rendementen echt niet, zeker niet als je de vaak enorme risico’s van de plannen moet dragen. En de meeste projectontwikkelaars tonen gelukkig veel maatschappelijke verantwoordelijkheid en doen hun uiterste best bij te dragen aan initiatieven voor betaalbare bouw.

In dat verband pleit ik voor meer bouwplannen van grotere omvang op minder complexe locaties aan de rand van steden en dorpen. Daar kan massa en vaart gemaakt worden wat zal leiden tot lagere bouwkosten, meer aanbod en minder krapte op de woningmarkt. Ook dat helpt bij het drukken van de prijzen. De overheid moet daarnaast overwegen om – zoals in het verleden bij de premiekoopwoningen – ook de bouw van sociale koopwoningen te stimuleren. Dat kan een echte impuls geven. Of de door Aussems bepleitte ‘woongenootschappen’ naar Zwitsers voorbeeld gaan helpen bij het oplossen van de enorme problemen op de woningmarkt, waag ik sterk te betwijfelen. Enkele kleinschalige initiatieven kunnen misschien met veel pijn en moeite gerealiseerd worden, maar echt zoden aan de dijk zal het niet zetten.

Pieter van Santvoort is nieuwbouwmakelaar in Eindhoven