Toezichthouder AFM kritisch over ‘opeethypotheken’

De Autoriteit Financiële Markten vindt de zogenoemde opeethypotheken die steeds vaker worden aangeboden risicovol. De productontwikkeling verloopt ‘onvoldoende zorgvuldig’. Volgens de AFM kunnen kwetsbare klanten in de problemen komen vanwege restschulden of moeten zij gedwongen verhuizen.

Stefan ten Teije 02-12-20, 13:32 Laatste update: 13:40

Er is onvoldoende nagedacht voor wie het product wel en niet geschikt is. Ook zijn de effecten van veranderende marktomstandigheden, zoals een daling van de huizenprijzen, te beperkt onderzocht, zo oordeelt de toezichthouder van financiële instellingen na eigen onderzoek bij vier aanbieders.

AFM-bestuurder Jos Heuvelman ontdekte een groeiende vraag naar opeethypotheken of ‘verzilverhypotheken’. ,,Dat is logisch, omdat de huizenprijzen de laatste jaren zo zijn gestegen”, aldus Heuvelman. ,,Ik snap de behoefte en het nut om het vermogen uit de stenen te verzilveren. We moeten alleen uitkijken met dit soort complexe producten, met de woekerpolissen uit het verleden nog in ons achterhoofd.”

Overwaarde uitbetalen

Opeethypotheken zijn over het algemeen best duur
Jos Heuvelman, Autoriteit Financiële Markten

De opeethypotheek is een lening voor huiseigenaren die met name door senioren wordt gebruikt om rianter van te leven. De lening wordt ‘betaald’ met de overwaarde van de woning. Feitelijk hoog je je hypotheek op, zonder dat geld opnieuw in het huis te stoppen. Je verkoopt de bank een deel van het huis en ‘eet’ de overwaarde langzaam op door ervan te leven. De inschatting van de AFM is dat zeker tienduizend huishoudens in Nederland een soortgelijke financiering hebben.

‘De kenmerken van verzilverhypotheken en de mogelijke kwetsbaarheid van de doorgaans oudere doelgroep, maken het complexe en impactvolle producten. Verzilverhypotheken verschillen onderling bovendien sterk. Voor consumenten kan het lastig zijn om de kenmerken en de langetermijnconsequenties ervan te doorgronden’ zo concludeert de AFM in het onderzoek.

Dure hypotheekvorm

,,Er is nog geen sprake van misleiding", benadrukt Heuvelman in een interview met deze site. ,,We vinden het ook nog niet nodig om voor strengere regelgeving te pleiten. Het is eerst aan de financiële instellingen zelf om de veiligheid van deze hypotheekvorm te waarborgen. In veel gevallen komt het neer op de vraag of een opeethypotheek wel het juiste product is voor de vraag van de klant. Vaak is een aflossingsvrije hypotheek logischer. Opeethypotheken zijn over het algemeen best duur.”

Bron: Independer

Van Bruggen Adviesgroep pleitte onlangs juist voor een verruiming van de mogelijkheden voor dit soort leningen. Directeur Michiel Meijer kwam met een rekenvoorbeeld: ,,Stel, iemand van 74 jaar oud heeft al heel lang een huis en nog een hypotheek van 100.000 euro. Het huis wordt getaxeerd op een waarde van 500.000 euro. Waarom zou zo iemand niet de hypotheek kunnen ophogen tot 300.000 euro, zodat die 2 ton vrij besteed kan worden, als een soort aanvullend pensioen? Dan blijft er nog steeds een grote overwaarde bestaan. De enige verliezer is de erfgenaam. En de fiscus. Want er blijft bij overlijden en verkoop van het huis minder geld over om te verdelen.”

Rente-op-rente

Maar volgens Heuvelman kleeft er toch een risico aan bovengenoemd voorbeeld. ,,Dit soort producten werken meestal zo dat de toch al hoge rente elke maand bij de 300.000 euro wordt opgeteld. Dan ontstaat een rente-op-rente-effect. 300.000 euro wordt na een jaar 309.000 euro schuld, dan 319.000 euro het jaar erop en het loopt steeds sneller op. Wat gebeurt er als de waarde van het huis wordt overschreden? Sommige banken verzekeren daartegen, maar dat betekent dat je dus ook een dure premie moet betalen. Het probleem met deze oudere doelgroep is dat ze geen handelingsperspectief hebben. Ze zijn misschien al in de 80 of 90 en kunnen dan niet ineens gaan werken om hun inkomen te verhogen.”

Consumenten kunnen in bovenstaand voorbeeld met een restschuld blijven zitten óf moeten het huis uit. ,, Dat soort scenario's moeten aanbieders van een opeethypotheek voorkomen. Het is spelen met vuur. Je kunt niet uitsluiten dat de klant 100 jaar oud wordt of dat de huizenprijzen dalen. De schoorsteen van de bank moet ook roken, dus die laat het er waarschijnlijk niet bij zitten”, meent Heuvelman, die vóór zijn bestuursfunctie bij de AFM dertig jaar bij De Nederlandsche Bank werkte.

Er is nog een groot nadeel aan de opeethypotheek als instrument, erkent Michiel Meijer van Van Bruggen Adviesgroep. Want zo wordt het voor ouderen totaal niet aantrekkelijk gemaakt hun huis te verkopen, terwijl een verhuizing voor doorstroming op de woningmarkt zou kunnen zorgen. ,,Ja, tegenstanders zullen zeggen dat je de huizenmarkt deels op slot gooit, maar ik heb vooral die ouderen voor ogen die niet willen verhuizen en niet bij hun eigen vermogen kunnen komen en doe een oproep aan hypotheekverstrekkers om transparante producten te verzinnen.”

Geïnteresseerd in de woningmarkt en hypotheken? Beluister de podcast Onder de Pannen of bekijk ze hieronder.